中國樓市 進入“成交量”的冬天

點擊標題下「藍色微信名」可快速關註1黃金周多地樓市成交慘淡

數據顯示,黃金周前6天,樓市熱點城市出現瞭明顯下調,熱點30城市(其中部分城市網簽數據暫停靜電機無法統計)網簽大幅下調,平均跌幅達到瞭8成,成交量創2014年來最低。此外市場分化持續,三四線城市整體成交依然維持高位。

其中,北京新建住宅前6日網簽78套,二手房網簽23套,均是2009年來的歷史最低值,同比跌幅達到瞭72%。

上海前6日網簽新建住宅147套,同比跌幅達到瞭78%。

今年十一假期前後,廣州總推貨量2090套,較去年同期跌65%;總成交貨量872套,較去年同期跌78%。此外,包括南京等熱點二線城市成交量也明顯低於去年同期。

這種成交下跌,是今年整個市場行情的延續。根據1-9月統計數據,北京、上海、廣州、深圳等一線城市,平均成交跌幅達到瞭40%,其中北京跌幅達到瞭45%,深圳達到47%。二線城市之前的熱點城市,南京下調瞭57%,福州下調60%。

2樓市進入“成交量”的冬天

目前各地均出臺瞭“限購”、“限貸”的政策,你買房時至少要經過開發商、銀行和政府三關的審核,看看你是不是符合購房、貸款的條件。

以購買新房為例,能在這個黃金周期間“網簽”的房子,很可能是7月或者8月向開發商交納瞭首期款,拿到瞭銀行的貸款承諾書的交易。也就是說,真實的交易是在7、8月份達成的。

目前的房屋交易,至少會面臨兩大關口的拖延:

房產登記部門

這個部門對當地新房均價負責,所以那些單價較高的樓盤往往會被拖後“網簽”。登記部門一般采取“配藥方”的方式,每天把等待“網簽”的(交易事實上已經達成瞭)合同放出來一些,高價、低價盤搭配,以保證當天的價格可控,最終穩定住本月的“新房成交均價”。

有些高價盤等待“網簽”,往往一等就是幾個月。即便是低價盤,出於控制成交量的考慮,“網簽”也是被嚴格管控的。

3目前房價下跌板塊和城市

對不同城市,以最近幾個月房價開始下跌的時間為起點,截止到統計局最新公佈的8月份的70城房價數據,計算出不同城市房價的累計跌幅。

北京處於領跌的位置,累計跌幅達到瞭3.6%,考慮到這是由房價指數計算得到的,而房價指數相對來說更加平緩,實際跌幅可能會更大。

與北京毗鄰且同處京津冀的天津累計跌幅排在第二位,跌幅為2.7%。而同為樓市四小龍的廈門和合肥的累計跌幅排在三、四位,分別為2.1%和1.7%。

值得註意的是,不光是熱點一二線城市出現瞭降溫,三線城市中的宜昌和韶光也出現瞭房價下跌。

總的來說,本輪樓市周期中房價上漲較快和上漲較早的城市更早出現回調,這也是板塊輪動的一大特征。

從區域的角度來看,目前三類城市中隻有一線城市出現瞭下跌,累計跌幅為0.7%,房價上漲的領頭羊出現瞭回調,釋放的信號意義極強。

七大板塊中華北率先出現瞭下跌,目前累計跌幅為0.5%,主要是受到北京和天津樓市降溫的影響。三大都市圈中京津冀率先靜電機推薦調整,主要是與其它兩大都市圈相比,京津冀的經濟稍弱,並且調控政策最為嚴厲。

4關於未來輪跌的預測

回顧過去,以前全靜電油煙處理機國樓市基本是“鐵板一塊”,基本是全國不同區域同步變化,同漲同跌,沒有出現過不同區域的房地產市場的輪動現象。

但是2015年以來,全國樓市卻出現瞭罕見的板塊輪動現象,不同區域的市場表現嚴重分化,樓市熱度在板塊之間輪動。

目前來看,樓市熱度已經由一線城市傳導到三線城市,表現為一線城市房價滯漲而三線城市仍在輪動;七大板塊中樓市熱度已經由率先啟動的板塊傳導到瞭東北和西北,表現為華北房價已經穩中有跌,東北和西北仍在輪動中;三大都市圈的樓市熱度均有所下降,房價上漲顯得乏力。

四大區域中,市場熱度已經由樓市率先啟動的東部區域傳導至西部和東北,表現為東部的房價已經平穩,西部和東北仍在輪動中。總體來看,樓市率先啟動的區域房價已經略顯頹勢,市場熱度已經在所有板塊中進行瞭傳導,目前大多數仍在輪動的區域為市場較弱且啟動時間較晚的板塊。

因此,本輪周期中板塊輪動的上半場已過,進入到瞭下半場,當所有板塊都輪動完且均出現回調,本輪房地產的牛市也就宣告結束。

根據板塊輪動理論,板塊輪動中漲得多和漲得早的板塊會更早下行,據此對未來輪跌板塊進行預測,一二三線城市會依次下跌;華北先跌,華南、華東、華中和西南隨後,東北和西北最後;東部和中部先跌,西部和東北隨後;京津冀先跌,長三角隨後,珠三角最後。

來源:鳳凰房產南京站

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