html模版全國都限購,為何沒人提昆明!
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地產八卦女說

昆明樓市整體的格台中商標申請查詢局,可以用十一個字概括:

東邪、西毒、南帝、北丐、中神通。

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最近老是有人問我,昆明的房子值得買嗎?

從全國范圍來看,昆明、貴陽、重慶是少數幾個不限購、外地人隨時可以買一套的省級城市。

但是這些城市,大都處於中國西部地帶——在西部城市中,僅有成都被列為重點監控的【15個熱點城市】,而昆明在西南四城中漲幅最低、漲勢最滯後,所以以歷史經驗來判斷的話,在昆明投資房產值得商榷。(但是,相對2015年房價,確實漲瞭2000左右)


昆明繼續執行寬松的樓市政策,即:不限購,認貸不認房,首套房依然按照首付最低20%執行,二套房最低30%首付。


從2015年11月-2017年3月昆明房價變動情況(來自雲南房網)來看,昆明自2016年5月才進入上漲通道,屬於這一波全國漲價潮裡“後知後覺”的城市。但是,自2016年10月以來,昆明房價已經進入瞭快車道,漲幅不斷加大。




昆明房價地圖

而從地理位置來看,昆明比貴陽、成都、重慶、長沙的地緣優勢更好。這有兩方面的原因:

(1)雲南接壤老撾、越南、泰國和緬甸四國,是中國面向東南亞最重要的陸路中心。相比廣西北部灣的水路,廣州深圳的機場航線,雲南的陸路交通可能更便捷。

而國傢也看到瞭雲南的區位優勢,隨著國傢擴內需,保增長政策的出臺以及一帶一路政策的全面落實,雲南鐵路建設迎來黃金時期,至2020年,雲南省鐵路裡程將達到6000km,“八入滇四出境”的鐵路運輸大通道將基本形成,構築起雲南鐵路通江達海、連接周邊的樞紐中心,雲南將從原來全國路網的末梢地位,戰略性地轉變為面向東南亞、南亞,溝通太平洋(601099,股吧)和印度洋的國際大通道前沿,形成佈局合理,功能完善,運力強大的鐵路運輸網絡。


“八入滇四出境”的鐵路格局,可堪與鄭州相提並論。作為雲南省的交通樞紐、通訊中心及中國面向東南亞的口岸,昆明治下的長水機場是中國五大國際航空港之一,有飛往仰光、曼谷、新加坡等的6條國際航線、通往香港的一條地區航線及通往國內各大中城市的約40條航線,以及省內的7條航線。現有昆明至成都、昆明至貴陽、昆明至河口等12條鐵路幹支線,還有昆明至南寧,以及省內的廣大鐵路、昆玉鐵路等。昆明的公路四通八達,有5000多公裡的公路通往省內各地和鄰省鄰國。

(2)雲南是除海南之外的旅遊大省,旅遊資源遍佈全省,而且未被充分挖掘。昆明由於地處低緯高原而形成“四季如春”的氣候,特別是有高原湖泊滇池在調節著溫濕度,使這裡空氣清新、天高雲淡、陽光明媚、鮮花常開,享有“春城”美譽,與海南氣候相差不多。

以至於每年的12月到來年的3月,都有一群群躲避北方海域寒風的紅嘴鷗,萬裡迢迢地從遠方飛來,落棲在昆明滇池中。(當然,昆明冬季還是有寒意的,2015年甚至還下瞭幾場小雪)


昆明處於雲南省中部,從旅遊地圖來看,昆明也是雲南全省旅遊資源的中心。

由此,我們得出的結論是,昆明樓市的大格局不差,至少對得起目前一萬上下的房價。至於昆明城市裡的小格局,且繼續往下看。

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昆明樓市整體的格局,可以用十一個字概括:東邪、西毒、南帝、北丐、中神通。


東邪:昆明東邊聚集大量城中村、物流城,裡面魚龍混雜,整體開發進程讓人看不清,所以叫“東邪”。東市區的發展在整個昆明是相對滯後的,但東市區房地產開發在昆明是最早的。

後來由於市政公用設施配套的嚴重不足,這裡一直是昆明房地產開發商涉足最少的區域。(也有人認為東邪是因為昆明東有精神病院,或者認為東邊的房子沒有正南向的,都有點斜,所以叫東邪)

西毒:昆明西邊之前到處都是毒工廠,尤其是馬街附近,所以叫西毒。

這幾年昆明大量改進,清理滇池,關閉冶煉廠、水泥廠、電纜廠、制藥廠,修建瞭翠峰公園、江南春賽馬場公園等,生態環境已經大大改善,甚至形成瞭別墅富人區。但是囿於西山的阻隔,發展空間不大,以後估計很密集。

北丐:北邊配套設施差,房價便宜,都是窮人去住。(但是這邊有部分好的學區資源,變相拉升瞭房價)

南帝:南邊靠近滇池,山清水秀,房價高,買房的都是有錢人。特別是省委省政府、國開行都在這邊,有政治和環境資源優勢,治安、空氣特別好,所以稱之為南帝。(但不好的地方是,這裡的公立學校和醫院比較少。)


星子同事考察昆明南城樓盤碧桂園紫臺(已售罄),可以清楚地看到,昆明市委、省委均在這一邊,資源聚集非常集中,不愧有南帝稱號。(長沙就沒有這樣的資源聚集效應,所以兩個城市相比,昆明房價持續上漲的可能性大於長沙)

中神通:與南城相比,昆明市中心並不算貴。整體來看,昆明1環和2環沒有太大的價值區分,甚至於在某些地帶,一環二環、三環是挨在一起的。

例如,在傳統的中樞區域1環之中,環城西路附近的雙地鐵房子價格在1.2萬左右,而上面的昆明房價標桿碧桂園紫臺也就1.6萬,而遠離市區的呈貢,部分樓價已經到瞭7千元左右,昆明許多三環以外的樓盤均價也達到瞭9千甚至1萬左右——個人認為,昆明市區面積小,天性不足,建成區隻有407平方公裡,僅是重慶的三分之一、成都的三分之二,房價均衡拉不開價差,昆明市中心隻是一個房價的連接點,但並非傳統意義的房價高地,所以叫做中神通。

關於“南帝北丐東邪西毒中神通”這樣的房價格局的形成,我認為主要還是源自昆明的城市規劃。昆明在早期規劃過程中,並沒有清晰的價值區分。甚至連聚集瞭雲大、西南聯大舊址、聶耳故居、勝利堂、講武堂、祥雲街、寶善街這樣一些具有歷史人文意義的翠湖片區,也沒能成為昆明的象征,沒能帶動起昆明的整體格調,隻是在房價層面上成為高點。在缺乏城市整體運營的條件下,開發商隻能依靠自身的操盤能力,把邊緣地區的房價拉起來。而仇和主政期間大拆大建,開發呈貢新區,要求城市開發一定要連片、成面地開發,使得昆明的規劃沒有很好地延續歷史文脈,隻是將早期污染嚴重、交通混亂的局面逐漸打開。

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剛才我們說到昆明的房價格局,我覺得這樣的格局跟成都很相像。仇和和李春城這一對同僚的做法也很類似,就是將城市發展重心放在南城,而非囿於傳統的市中心。

從這方面說,昆明南城、呈貢新區聚集瞭大量城市資源,取得像成都天府新區那樣的成功,是可能的。

那麼,從經濟的角度來看,昆明房價是否會暴漲呢?我們來看一下GDP。

根據2016年最新的城市GDP數據,昆明擁有4300億的GDP,與南昌持平。但是這些GDP,大部分仍來自10年前的重點行業:煙草、有色冶金、機電、醫藥和建材等傳統產業(這些產業(煙草除外)的規模偏小,產業結構陳舊);現在,昆明的產業還處於轉型突破階段,如昆明高新區在老撾賽色塔建設瞭“老撾賽色塔科技園”;石林縣與法國雲香集團合作,正在規劃建設“中法芳香產業園”。

昆明中鐵打造瞭國內領先、世界一流、亞洲最大規模的大型鐵路養護設備生產基地;雲內動力(000903,股吧)的D19發動機(歐V版)已出口英國,乘用車柴油機成功進入歐盟市場;克林輕工是國內最大的制糖機械制造及成套設備出口企業,客戶遍及亞洲、非洲和南美洲。


2016城市上半年GDP排名(單位:億元),昆台中申請商標代辦明實際增速墊底,但2017年有好轉跡象。

而從人口數據來看,昆明人口增加緩慢,常住人口10年僅增加65萬人,目前總人口僅670萬人,略低於長沙人口數量。不過,與其他城市開啟限購的趕人模式相比,昆明市區沒有限購,這算得上是一大利好,有益於昆明人口數量增多和結構轉型。


房價收入比層面,昆明人均工資在中西部五省高於長沙,與重慶持平。雖然在全國來看,昆明人收入算比較低的水平,但相對1萬左右的房價,買一套房還是買得起的。

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綜上,昆明房價還會繼續上漲嗎?我認為會,且漲幅相比過去幾個月可能越來越大,但相對15個國傢重點關註的城市而言,昆明的漲勢仍屬於一般的緩漲狀態。

從歷史上來看,2015年以前昆明房價的低迷、呈貢新區的“鬼城”現象,是因為2007年大規模城中村改造、產生巨量土地供應以致於供過於求。

2016年,昆明新建商品房面積開始低於出售面積,呈貢新區的價格也由4000漲到7000,就連遍佈的爛尾樓、沒有客廳隻有過道的奇葩戶型都有人開始接手,這算是一個非常積極的信號,說明昆明去庫存的重任已經完成得差不多瞭,自此開啟瞭昆明緩漲9個月的房價歷程。

而對於昆明來說,房地產產業相當於昆明的一個支柱行業。昆明在沒有類似於成都那樣的暴漲前提下,不可能開啟限購,也不會為瞭土地財政收入,壓縮土地供應以支持房價暴漲——在這樣的條件下,昆明雖然有暴漲的條件(如滇池路的資源疊加以致於成為昆明上漲核心區、人口持續流入、產業結構好轉),但受制於遍地樓盤的增量供應,漲勢不會很猛。

此外,隨著仇和等勢力的倒臺,昆明本地的小開發商開始逐漸退出市場,自2015年-2016年開始,昆明大量引進萬科、恒大、碧桂園等品牌開發商,這些開發商一般追求快速周轉,這一點也保證瞭昆明樓市新盤的推盤節奏,有利於昆明樓市的緩漲。

而在需求方面,昆明作為雲南省省會,擁有一省獨大的權力和野心,常住人口670萬,已經占據瞭雲南4700萬人口的14%。在這方面,長沙750萬常住人口,僅占據湖南6700萬人口的11%,昆明在雲南的人口地位超過長沙在湖南的人口地位。

此外,昆明擁有全國最豐富的旅遊資源,且作為中國面向東南亞的橋頭堡、面向中南半島的制造業中心,擁有國傢巨額投資和政策扶持,外來人口不會少,等到昆明配套發展成熟、輻射到全國及東南亞,昆明完全可以像海南一樣留住這部分人,屆時,昆明房價可能會進入快車道以致於不得不限購。(據星子瞭解,昆明比較好的樓盤,一般都有20%左右的“北方客戶”)

由此,對於昆明,個人認為會緩漲。投資是不錯的,但在昆明投資很難達到成都那樣的高收益,南市區和呈貢的漲幅可能會更快一些。

如果要投資,還是買南市區、呈貢或一環內、翠湖片區、北市區有學區的房子。南市區最大的樓盤是潤城,大約有幾百畝,占據瞭昆明南邊一大片區域,地理位置相當好(那麼大的體量,當時就把我震撼到瞭)。

昆明學區房主要聚集在這些板塊:文林街建設路、正義路人民中路、學府路、高新區、白塔路東風東路、西昌路環城南路、北京路延長線、北市區彩雲北路廣福路、呈貢新城,另外,遍地的師大附小有可能是私立小學,投資時請註意分清。

如果是度假,最好買在靠近長水機場的東市區,以方便到達雲南各個旅遊景點。

文章來源:微信公眾號地產八卦女

(責任編輯:冉一方 HN058)


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